Geerbte Immobilie in NRW verkaufen: Ablauf und Wahl

Was Sie in den ersten Wochen nach dem Erbfall wissen müssen

Sie haben gerade eine Immobilie geerbt – vielleicht in Dortmund, Wuppertal oder einem der vielen Landkreise in Nordrhein-Westfalen. Das Haus steht möglicherweise leer, verursacht Kosten und verlangt Entscheidungen, für die Sie gerade keine Kapazität haben. Vielleicht gibt es weitere Miterben, und Sie sind sich noch nicht einig, was mit dem Objekt passieren soll. Genau in dieser Situation suchen Menschen nach dem, was dieser Artikel bietet: einen nüchternen Überblick über die Entscheidungen, die anstehen, was rechtlich gilt und wann ein Direktverkauf die bessere Wahl ist – und wann nicht.

Die wichtigste Erkenntnis zuerst: Ein Direktankauf bedeutet in der Regel einen Abschlag auf den Marktpreis. Dafür erhalten Sie Tempo, Planbarkeit und keine offene Vermarktungsphase mit ungewissem Ausgang. Ob das für Sie stimmt, hängt von Ihrer Situation ab – nicht von der Werbeaussage eines Anbieters.

Ohne Erbschein kein Verkauf: Die rechtliche Ausgangsposition

Bevor eine geerbte Immobilie verkauft werden kann, müssen Sie im Grundbuch als neue Eigentümerin oder neuer Eigentümer eingetragen sein. Das Grundbuchamt verlangt dafür in der Regel einen Erbschein (§ 35 GBO). Den Erbschein beantragen Sie beim Nachlassgericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen – in NRW ist das das zuständige Amtsgericht. Eine Ausnahme gilt, wenn ein notariell beurkundetes Testament oder ein Erbvertrag vorliegt; das Grundbuchamt kann dieses akzeptieren, muss es aber nicht (§ 35 Abs. 1 GBO). Rechnen Sie mit mehreren Wochen für die Ausstellung.

Praktischer Hinweis: Ein Kaufvertrag kann bereits geschlossen werden, bevor das Grundbuch umgeschrieben ist. Notar und Käufer vereinbaren dann, dass die Auflassung erst nach der Umschreibung erfolgt. Viele Direktkäufer möchten die Erbfolge jedoch im Grundbuch nachgewiesen sehen, bevor sie den Prozess starten.

Miterben: Was passiert, wenn mehrere Personen erben?

Wird eine Immobilie von mehreren Personen geerbt, entsteht eine Erbengemeinschaft (§ 2032 BGB). Alle Entscheidungen über das Nachlassvermögen erfordern Einstimmigkeit. Ein Miterbe kann die anderen nicht zum Verkauf zwingen, er kann aber durch eine Teilungsversteigerung (§ 180 ZVG) eine Verwertung erzwingen, die für alle Beteiligten langwierig und teuer ist und in der Regel deutlich unter einem einvernehmlichen Verkaufspreis liegt.

In der Praxis ist genau diese Konstellation – mehrere Geschwister, unterschiedliche Lebenssituationen, unterschiedliche Liquiditätsbedürfnisse – ein häufiger Grund, warum sich Erbengemeinschaften für den Direktankauf entscheiden. Der Abschlag auf den Marktpreis erscheint dann kleiner als das Risiko eines jahrelangen Konflikts.

Steuerliche Aspekte: Was Sie vor dem Verkauf kennen sollten

Dieser Abschnitt gibt einen rechtlichen Orientierungsrahmen und ersetzt keine steuerrechtliche Beratung im Einzelfall.

Spekulationssteuer: Die Zehnjahresfrist gilt auch für Erben

Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Erwerb wieder verkauft, zahlt auf den Gewinn Einkommensteuer – das private Veräußerungsgeschäft nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG. Als Erbe gilt dabei der Anschaffungszeitpunkt des Erblassers, nicht das Erbdatum. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren erworben, greift die Frist für Sie nicht. Eine weitere Ausnahme: Wurde die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden Kalenderjahren davor ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt, entfällt die Spekulationssteuer auch innerhalb der Frist (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG). Ob das auf den Erblasser bis zu seinem Tod zutrifft, ist mit einem Steuerberater zu klären.

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich ist § 23 EStG in der zum Verkaufszeitpunkt geltenden Fassung.

Erbschaftsteuer: Freibeträge und Bewertung

Erbschaftsteuer fällt auf Beträge an, die die persönlichen Freibeträge übersteigen. Kinder zahlen erst ab einem Nettowert von 400.000 Euro (§ 16 Abs. 1 Nr. 2 ErbStG), Geschwister erst ab 20.000 Euro. Für die Bewertung der Immobilie ist der Grundbesitzwert nach dem Bewertungsgesetz (§§ 157 ff. BewG) entscheidend, den das Finanzamt ermittelt. Ein Direktankauf unter dem Verkehrswert ändert nichts an dieser Bewertung – die Steuer bemisst sich nach dem Wert zum Todeszeitpunkt, nicht nach dem Verkaufserlös.

Stand: Oktober 2026. Maßgeblich sind §§ 16, 157 ff. BewG sowie das ErbStG in der zum Erbfall geltenden Fassung.

Grunderwerbsteuer in NRW: Was der Käufer trägt

In Nordrhein-Westfalen liegt die Grunderwerbsteuer seit dem 1. Oktober 2015 bei 6,5 Prozent des Kaufpreises – bundesweit einer der höchsten Sätze. Diese Kosten muss der Käufer einkalkulieren, und sie schlagen sich regelmäßig in Direktankaufsangeboten nieder. Informationen dazu veröffentlicht die Finanzverwaltung NRW.

Stand: Oktober 2026. Gesetzliche Grundlage: Grunderwerbsteuergesetz (GrEStG) i. V. m. dem landesrechtlichen Steuersatz NRW.

Wenn ein Mieter in der Immobilie wohnt

„Kauf bricht nicht Miete" – dieser Grundsatz aus § 566 BGB gilt auch im Erbfall: Wer eine vermietete Immobilie kauft, tritt automatisch in den bestehenden Mietvertrag ein. Das beeinflusst den erzielbaren Preis erheblich, weil der Käufer nicht frei über die Nutzung verfügen kann.

Besonders zu beachten bei geerbten Eigentumswohnungen: Mieter können unter bestimmten Voraussetzungen ein Vorkaufsrecht haben (§ 577 BGB) – unter anderem dann, wenn die Wohnung erstmals nach dem Erbfall in Einzeleigentum übergeht und der Mieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses noch darin wohnt. Der Erbe muss den Mieter über den abgeschlossenen Kaufvertrag informieren; der Mieter hat dann zwei Monate Zeit, in diesen Vertrag einzusteigen. Dieses Detail wird in der Praxis regelmäßig übersehen.

Maklerverkauf oder Direktankauf – wann ist welcher Weg besser?

Es gibt keine allgemein richtige Antwort. Was stimmt, hängt von Ihrer konkreten Situation ab.

Der Weg über den Makler: mehr Erlös, mehr Zeit

Ein offener Bieterprozess über einen Makler erzielt in der Regel den höheren Preis. In gefragten NRW-Lagen – Düsseldorf, Köln, Münster, Bonn – kann dieser Unterschied zum Direktankaufsangebot erheblich sein. Der Preis hat seinen Preis: Ein Maklerverkauf dauert typischerweise mehrere Monate, die ganze Zeit über laufen Nebenkosten für das leerstehende Objekt, und für eine Erbengemeinschaft bleibt der Konflikt länger offen.

Der Direktankauf: Planbarkeit statt Höchstpreis

Ein Direktankäufer macht ein konkretes Angebot, oft innerhalb weniger Tage nach Besichtigung. Kein Ausfall durch eine geplatzte Finanzierung, kein monatelanger Leerstand, keine Besichtigungslogistik. Für eine Erbengemeinschaft, die schnell Klarheit will, oder für Eigentümer, die eine weit entfernte Immobilie nicht selbst betreuen können, kann das entscheidend sein.

Der Nachteil ist ebenso real: Direktankäufer müssen Risiko und Aufwand einpreisen. Das Angebot liegt fast immer unter dem, was ein offener Marktprozess erzielen würde. Faustregel: Ein Direktankauf ist die falsche Wahl, wenn Zeit kein Faktor ist und die Immobilie in einer sehr gefragten Lage liegt. Er ist die richtige Wahl, wenn Geschwindigkeit, Konfliktvermeidung oder fehlende Betreuungskapazität Vorrang haben – und wenn der Abschlag für Sie akzeptabel ist.

Regionale Besonderheiten in NRW

Nordrhein-Westfalen ist das bevölkerungsreichste Bundesland und hat eine außergewöhnlich heterogene Immobilienlandschaft. In Köln und Düsseldorf liegen die Bodenrichtwerte deutlich über dem Bundesschnitt; in strukturschwächeren Regionen des nördlichen Ruhrgebiets oder des Sauerlandes sind sie ein Bruchteil davon. Diese Bandbreite macht pauschale Aussagen über den Direktankauf sinnlos – ein Angebot, das in einer angespannten Großstadtlage zu niedrig ist, kann in einer strukturschwachen Kleinstadt marktgerecht sein.

Die Bodenrichtwerte für alle Gemeinden in NRW sind über die Gutachterausschüsse NRW öffentlich zugänglich. Wer ein Direktankaufsangebot erhält, sollte es mit dem Bodenrichtwert und dem Marktbericht des zuständigen Gutachterausschusses abgleichen. In NRW gibt es kommunale Ausschüsse in allen größeren Städten, von Aachen über Bielefeld und Bochum bis Wuppertal; ihre Marktberichte enthalten weit mehr Substanz als ein einzelner Bodenrichtwert.

Wie ein Direktankauf in der Praxis abläuft

Was nach dem ersten Kontakt mit einem Ankäufer typischerweise folgt:

1. Erstgespräch und Grobprüfung: Der Ankäufer fragt Lage, Baujahr, Grundbuchsituation und Zustand ab. Eine früh genannte Preisspanne ist kein verbindliches Angebot.
2. Besichtigung vor Ort: Ohne Besichtigung gibt es kein seriöses Angebot. Wer die Besichtigung durchführt – ein beauftragter Gutachter oder ein Vertriebsmitarbeiter – gibt einen ersten Hinweis auf die Substanz des Anbieters.
3. Schriftliches Angebot: Das Angebot sollte den Kaufpreis exakt benennen und klären, wer welche Nebenkosten trägt.
4. Vergleich und Prüfung: Holen Sie einen Vergleichswert ein – über den Gutachterausschuss, einen unabhängigen Sachverständigen oder durch parallele Anfragen. Ein Ankäufer, der diesen Schritt ablehnt oder unter Zeitdruck setzt, ist ein Warnsignal.
5. Notartermin: Den Notar bestimmt üblicherweise der Käufer. Sie haben das Recht, einen anderen vorzuschlagen. Der Vertragsentwurf muss Ihnen mindestens 14 Tage vor dem Beurkundungstermin vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Lesen Sie ihn vollständig durch.
6. Kaufpreiszahlung und Übergabe: Der Kaufpreis wird nach Beurkundung, Eintragung einer Auflassungsvormerkung und Erfüllung aller Bedingungen ausgezahlt – über ein Notaranderkonto oder direkt auf Ihr Konto. Die Übergabe erfolgt nach vollständiger Zahlung.

Was in der Praxis häufig übersehen wird

• Energieausweis: Bei Verkauf ist ein gültiger Energieausweis Pflicht (§§ 80, 86 GEG). Bei geerbten Immobilien liegt er häufig nicht vor. Die Ausstellung dauert Tage bis Wochen – planen Sie das ein, bevor Sie einen Termin mit einem Ankäufer vereinbaren.
• Baulastenauskunft und Altlastenkataster: In NRW sind das separate Dokumente, die beim Stadtplanungsamt beziehungsweise der unteren Bodenschutzbehörde angefordert werden. Bestehende Baulasten oder Altlasten reduzieren den Wert erheblich und können ein Ankaufsangebot noch verändern.
• Ausschlagungsfrist: Wenn unklar ist, ob die Immobilie mehr wert ist als die darauf lastenden Schulden, haben Sie sechs Wochen Zeit, das Erbe auszuschlagen (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt mit dem Zeitpunkt, an dem Sie vom Erbfall erfahren haben. Sie ist unwiderruflich.
• Notarkosten: Bei einem Direktankauf übernimmt üblicherweise der Käufer die Notarkosten. Das sollte im Angebot explizit stehen – prüfen Sie es, bevor Sie zustimmen.

Nächster Schritt

immozeit ist ein inhabergeführtes Unternehmen mit Sitz in Kornwestheim. In Nordrhein-Westfalen arbeitet immozeit mit Partnern vor Ort zusammen, ohne eigene Niederlassungen. Wenn Sie eine geerbte Immobilie in NRW verkaufen möchten und wissen wollen, zu welchen Konditionen ein Direktankauf möglich wäre, können Sie über das Formular auf dieser Seite eine unverbindliche Anfrage stellen. Sie erhalten eine sachliche Rückmeldung, ohne dass Verbindlichkeiten entstehen.

Dieser erste Schritt kostet nichts und verpflichtet zu nichts – er liefert Ihnen eine konkrete Zahl, auf deren Grundlage Sie Ihre weiteren Entscheidungen treffen können.